전세 보증금은 대부분의 사람에게 가장 큰 재산입니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금일에 확인할 것을 순서대로 정리했습니다. 한 단계라도 걸리는 점이 있으면 계약을 서두르지 마세요.
계약 전
- 등기부등본 확인: 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다. 갑구에서 실제 소유자가 계약하려는 사람과 같은지, 가압류·압류가 없는지 봅니다. 을구에서 근저당 금액을 확인합니다.
- 선순위 채권 + 내 보증금이 집값보다 충분히 낮은지: 근저당과 다른 세입자 보증금을 합친 금액에 내 보증금을 더해 매매 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
- 건축물대장 확인: 위반건축물이거나 용도가 주택이 아니면 전세대출이나 보증보험이 거절될 수 있습니다.
- 시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·주변 매매가와 전세가를 비교합니다. 전세가가 매매가에 너무 가까우면 조심해야 합니다.
- 임대인 정보 요구: 임대인에게 납세증명서(세금 체납 여부)와 확정일자 부여 현황(선순위 보증금)을 보여 달라고 요청할 수 있습니다.
계약 당일
- 신분증으로 임대인이 등기부상 소유자 본인인지 확인합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 받습니다.
- 등기부등본을 당일에 한 번 더 발급해 그사이 바뀐 게 없는지 봅니다.
- 계약금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
- 특약에 “잔금일까지 권리 변동이 생기면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다” 같은 문구를 넣으면 좋습니다.
잔금일과 이사 직후
- 잔금 직전 등기부등본을 다시 확인합니다.
- 전입신고와 확정일자를 이사 당일 받습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 전세보증금 반환보증(HUG, HF, SGI서울보증)에 가입하면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려줍니다. 가입 조건과 기한을 미리 확인하세요.
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기준일: 2026-09-24 · 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다.